光伏電站組件陣列區，可根據該地塊土地用途，結合“農光互補”、“林光互補”或“漁光互補”模式，通過(guò)租賃方式獲取土地使用權。對于集體所有的農用地，光伏投資者在簽訂土地租賃協(xié)議時(shí)，要特別注意防范有關(guān)法律風(fēng)險，不僅要符合國家關(guān)于租賃土地用于光伏建設的規定，還需要履行村民的民主決議程序和經(jīng)過(guò)鎮政府的批準。否則，所簽署的土地租賃合同可能因違反國家法律的強制性規定而被判無(wú)效。近年來(lái)，光伏項目的該類(lèi)土地使用權糾紛有明顯增多的趨勢。為此，我們選取了一個(gè)咸陽(yáng)市中級人民法院終審的關(guān)于土地租賃合同效力的典型案例進(jìn)行解析。
基本案情
2015年11月，陜西中凱光伏電力有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中凱公司”)與長(cháng)武縣相公鎮柳泉村委會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“柳泉村委會(huì )”)簽署《土地租賃合同》。合同約定，中凱公司租用柳泉村1400畝土地用于建設2×20MWp分布式太陽(yáng)能光伏發(fā)電項目，租期27年，租金共計4914000元。中凱公司主張：雙方簽訂《土地租賃合同》前，柳泉村委會(huì )專(zhuān)門(mén)召開(kāi)了會(huì )議對中凱公司租用該土地一事進(jìn)行了討論，一致同意《土地租賃合同》的內容，隨后，柳泉村委會(huì )又派人以《村民意見(jiàn)書(shū)》的形式，挨家逐戶(hù)進(jìn)行征求意見(jiàn)，共征得157份《村民意見(jiàn)書(shū)》，該157份《村民意見(jiàn)書(shū)》充分證明雙方簽訂《土地租賃合同》已經(jīng)征得該村民經(jīng)濟組織2/3以上成員的同意。
但根據一審法院查明的事實(shí)，《土地租賃合同》簽訂前原、被告未進(jìn)行入戶(hù)調查，合同簽訂后柳泉村委會(huì )原村支部書(shū)記趙金虎組織對部分村民進(jìn)行了入戶(hù)調查，村會(huì )計趙某證明未召開(kāi)村民代表大會(huì )，會(huì )議記錄是原村支書(shū)趙金虎指示趙某編寫(xiě)的。柳泉村委會(huì )從2015年至今未向長(cháng)武縣相公鎮人民政府上報關(guān)于相關(guān)土地流轉的文件。
雙方對《土地租賃合同》的效力和損失賠償問(wèn)題發(fā)生爭議。
裁判結果
本案經(jīng)陜西省長(cháng)武縣人民法院一審，咸陽(yáng)市中級人民法院二審，判決中凱公司與村委會(huì )簽署的《土地租賃合同》無(wú)效。
法院認為，違反法律強制性規定的合同無(wú)效。柳泉村委會(huì )與中凱公司簽訂土地租賃合同，未事先經(jīng)該集體經(jīng)濟組織成員的村民會(huì )議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，未報長(cháng)武縣相公鎮人民政府批準；建設光伏發(fā)電項目改變了土地的農業(yè)用途，均違反了法律的強制性規定，故合同無(wú)效。因柳泉村委會(huì )未提供有效證據證明其實(shí)際損失，柳泉村委會(huì )對合同無(wú)效亦存在過(guò)錯，故對其要求賠償經(jīng)濟損失的訴訟請求不應予以支持。
故依據《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國農村土地承包法》第四十八條之規定，判決柳泉村委會(huì )和中凱公司于2015年11月4日簽訂的土地租賃合同無(wú)效；駁回柳泉村委會(huì )要求經(jīng)濟賠償的訴訟請求。
法律分析
根據《土地管理法》的規定，我國土地按權屬分可分為國家所有和農村集體所有。對于租賃國家所有的土地建設光伏電站的，應由項目公司與土地使用權人簽訂土地租賃協(xié)議，取得土地使用權。對于租賃集體所有的土地建設光伏電站的，實(shí)踐中通常由土地承包經(jīng)營(yíng)權人委托村委會(huì )或村集體組織與光伏項目公司簽署相關(guān)租賃協(xié)議。
《農村土地承包法》第四十八條規定，“發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個(gè)人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會(huì )議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府批準。”
《土地管理法》第六十三條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。”可見(jiàn)，租用農民集體所有的土地進(jìn)行光伏項目開(kāi)發(fā)是有嚴格限制的。不僅要符合國家關(guān)于允許租賃土地用于光伏建設的規定(具體見(jiàn)《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng )業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng )新用地的意見(jiàn)》(國土資規〔2015〕5號)等)，而且需要履行民主決議程序和經(jīng)過(guò)鎮政府批準。否則，所簽署的租賃合同可能因違反國家法律的強制性規定而被判無(wú)效。
同時(shí)，我國《合同法》第二百一十四條規定，“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。”而光伏電站實(shí)際運營(yíng)期為25年，加上建設期間，整個(gè)項目實(shí)際使用土地期限超過(guò)20年。為確保租賃期滿(mǎn)后項目公司可以繼續合法使用土地，需要在律師等法律專(zhuān)業(yè)人員的幫助下對土地租賃合同做出特殊的安排。
