屋頂分布式光伏項目由于不受規模指標限制，必定受到投資業(yè)主的青睞。然而，光伏電站是重投資，運行期要25年。在25年的電站運營(yíng)過(guò)程中，屋頂業(yè)主方可能出現破產(chǎn)、被司法機關(guān)查封，或者將屋頂抵押出售等情形。這些情況，對于光伏電站來(lái)說(shuō)無(wú)疑都是埋藏的“地雷”。
本文總結了在選擇分布式屋頂時(shí)，投資商必須確定的4個(gè)事項和建議明確的1個(gè)問(wèn)題。
必須確定一：房屋本身合法，無(wú)被拆除、禁用風(fēng)險
依據相關(guān)法律，面臨被拆除或被禁止使用的幾種情形：
1)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進(jìn)行建設;
2)未經(jīng)消防驗收或消防驗收不合格;
3)建設單位在竣工驗收過(guò)程中存在違反國家有關(guān)建設工程質(zhì)量管理規定行為;
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如何規避風(fēng)險：
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承租人在簽署租賃合同之前，應首先要求房屋業(yè)主提供四證：
建設工程規劃許可證
竣工驗收證明
消防驗收證明
房屋產(chǎn)權證明
必須確定二：屋頂租賃合同簽署前，房屋未被抵押、查封
根據相關(guān)法律，發(fā)生以下兩種情形，屋頂租賃合同將無(wú)法履約：
1)在簽署屋頂租賃協(xié)議前，房屋已經(jīng)被抵押。債務(wù)到期，屋頂業(yè)主(抵押人)還未清償債務(wù)，債權人對其拍賣(mài)、變賣(mài)導致所有權發(fā)生變化;
2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
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如何規避風(fēng)險：
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1)建議承租方在簽訂屋頂租賃協(xié)議前，前往當地的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)對出租方提供房屋、土地的產(chǎn)權進(jìn)行調查，了解房屋、土地上是否存在抵押權。
2)在屋頂租賃協(xié)議或能源管理協(xié)議中增加因抵押權人實(shí)行抵押權的特別賠償條款;或者與抵押權人約定在其行使抵押權后繼續維持租賃合同效力。
一旦發(fā)生“拍賣(mài)”、“查封”等意外，下述2種情況，屋頂租賃人可以證明房屋租賃協(xié)議簽署在房屋產(chǎn)權變動(dòng)之前，可以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由，要求新產(chǎn)權所有者繼續履行租賃合同。
1)租賃合同的當事人在抵押、查封前，已向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案、或辦理租賃合同公證的;(實(shí)踐中，有企業(yè)出于稅負、登記繁瑣等考慮未進(jìn)行租賃登記，這給光伏電站25年的生命周期內房屋租賃權潛藏了法律風(fēng)險。)
2)有其他確切證據證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的，如租賃合同當事人已在抵押、查封前繳納相應租金稅、在案涉房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權人聲明過(guò)租賃情況等。
必須確定三：屋頂出租房有權簽合同
根據相關(guān)法律，以下幾種情形，業(yè)主對建筑物無(wú)全部所有權：
1)建筑物(居民樓)產(chǎn)權分散問(wèn)題
業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分享有單獨所有權，即對該部分享有占有、使用、收益和處分的排他性的支配權;業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利并承擔義務(wù);共有部分為相關(guān)業(yè)主所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。
專(zhuān)有部分：一棟建筑物內區分出的住宅或者商業(yè)用房等單元。
共有部分：指區分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，地基、屋頂、梁、柱、承重墻、外墻、地下室等基本構造部分由全體業(yè)主共同使用。
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如何規避風(fēng)險：
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對于住宅樓、大型市場(chǎng)等建筑物的屋頂，由于產(chǎn)權較為分散，其屋頂的出租、利用需要按照業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主大會(huì )的議事規則，經(jīng)過(guò)合法有效的民主決策程序后方可進(jìn)行租賃。建議事先做好建筑物產(chǎn)權權屬的調查，規避相關(guān)風(fēng)險。
2)承租人轉租問(wèn)題
屋頂承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
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如何規避風(fēng)險：
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承租方在簽訂租賃合同時(shí)應確認轉租人的出租行為是否經(jīng)過(guò)出租人的同意，要求出租人出示房屋所有權人允許其轉租房屋的授權委托書(shū)，并在租賃合同中明確約定轉租人違反上述規定時(shí)應承擔的違約責任。
必須確定四：合同期限是有效的
1)屋頂租賃合同期最長(cháng)20年
就屋頂租賃協(xié)議而言，屬于我國《合同法》規定的租賃合同，根據《合同法》的規定：租賃合同期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。
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如何規避風(fēng)險：
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分布式光伏項目一般項目為25年，建議在合同中約定租賃期限為20年，同時(shí)約定協(xié)議到期之后，雙方對該協(xié)議以補充協(xié)議形式續簽5年。
2)能源管理合同
分布式光伏項目以能源管理協(xié)議的方式開(kāi)展，通常采用“電價(jià)優(yōu)惠、屋頂免費使用”的形式。由于不滿(mǎn)足“租金支付租賃物使用權對價(jià)”這一典型租賃合同的構成要件，僅簽訂了能源管理協(xié)議而未單獨簽訂租賃協(xié)議的項目，是否應當適用于《合同法》對租賃協(xié)議期限上限的約定存在一定爭議。
建議
能源管理合同的期限為25年應該是不違反現行法律法規的，鑒于目前仍有爭議，為穩妥起見(jiàn)，我們建議在能源管理合同中約定項目周期為20年，并同時(shí)約定：協(xié)議到期之后，雙方對能源管理協(xié)議以補充協(xié)議形式續簽5年。
合同中建議明確：拆遷補償問(wèn)題
房屋被征收、拆遷，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收房屋“所有權人”給予的補償包括：
1)被征收房屋價(jià)值的補償;
2)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補償;
3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
顯然，補償是給房屋所有權人的，屋頂承租人并不是征收補償的直接主體。
補償標準：實(shí)踐中，各地對于房屋征收的補償標準存在差異。有案賠償款比例補償，有按面積補償，有按前三年的平均效益補償，等等。
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如何規避風(fēng)險：
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在屋頂租賃合同中，對其停產(chǎn)、停業(yè)損失是需要預先與出租人進(jìn)行約定，并明確房屋面臨征收時(shí)的停產(chǎn)停業(yè)損失的計算方式、征收補償的分配比例，以保護自身的合法權益。
